5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日语jtest报名入口，日语jtest报名费日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到202日语jtest报名入口，日语jtest报名费3年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)日语jtest报名入口，日语jtest报名费运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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