一(yī)线(xiàn)城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消二手房指导(dǎo)价的消(xiāo)息(xī)在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息(xī)为什(shén)么(me)这么重要(yào)？首先二(èr)手房指导(dǎo)价被(bèi)称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施(shī)这(zhè)条政策的城市(shì)，最后深圳是房价前(qián)三(sān)的核心城市。所以，深圳的一举一(yī)动都(dōu)具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人(rén)士(shì)指出，深圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利(lì)于深圳(zhèn)二手房回暖，然后(hòu)二手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最(zuì)后深圳楼(lóu)市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考(kǎo)价(jià)（指导价），银行核定房价(jià)以(yǐ)网签(qiān)备案价(jià)和评估价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监(jiān)严跃(yuè)进认(rèn)为，本次政策(cè)大(dà)概率为真，更多体现(xiàn)为银行(xíng)贷款等领(lǐng)域按照新(xīn)的(de)规则(zé)进行，但不(bù)会出台正式(shì)文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是(shì)不用发(fā)文件的(de)。毕(bì)竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出(chū)世(shì)。当时(shí)，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高(gāo)价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价(jià)来计算(suàn)首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的(de)痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首(shǒu)付(fù)去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买(mǎi)家，失(shī)去了(le)购(gòu)房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事实也确实(shí)证明(mí黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月ng)了(le)，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客(kè)的统计，实施(shī)二(èr)手房(fáng)指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫(yì)情的(de)影响，二(èr)手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为(wèi)例(lì)，全国70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心(xīn)数(shù)据显示：成交量上，二手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交(jiāo)价(jià)低于参考(kǎo)价。

　　只有真实(shí)经历(lì)其中的人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆(gān)买了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购(gòu)房成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的(de)房(fáng)贷(dài)和持有(yǒu)成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新(xīn)低，学区房神话不(bù)再，房产(chǎn)中介(jiè)的日(rì)子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明(míng)显(xiǎn)

　　最近一线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区(qū)试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政策(cè)。上海(hǎi)也考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计(jì)分制度(dù)政(zhèng)策上(shàng)的支持(chí)。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个大(dà)中城市(shì)商(shāng)品住(zhù)宅销售价(jià)格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是(shì)同比去年依然是下降的(de)。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可能(néng)更急(jí)。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动二手房“带押过(guò)户”全国(guó)实(shí)施(shī)，这是一条被(bèi)广泛好评的(de)新政(zhèng)。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石(shí)”作用(yòng)。回归到(dào)常(cháng)识，从字面理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不行了(le)，上面不就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正在(zài)路(lù)上...

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