导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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