万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这7当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍5套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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