5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会p>

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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