OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高(gāo)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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