万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱已婚女性英文称呼，女性英文称呼(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)已婚女性英文称呼，女性英文称呼民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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