导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù根号20等于多少 化简 根号怎么算)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、根号20等于多少 化简 根号怎么算ng>户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。