那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复苏(sū)速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积(jī)极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企(qǐ)同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积(jī)极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年陈睿怎么了，b站陈睿事件，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家(jiā)用(yòng)电器、物(wù)业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不(bù)足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入(rù)存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越(yuè)大(dà)，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费(fèi)的增(zēng)长却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌(pái)。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢(màn)等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司(sī)都实现了同(tóng)比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在(zài)香港上市(shì)，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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