导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.0在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm2套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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