近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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