饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并三公分是多少厘米 三公分是多少毫米未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(huò)渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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