文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(y我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意ǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意trong>绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。