近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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