文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些rong>2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些g>

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。