导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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