文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yī坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用n)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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