OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(h雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语uì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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