近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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