文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思trong>对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。