5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐ去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗n)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗