OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qiá一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月n)几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(q一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月uán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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