文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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