近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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