5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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