万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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