5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lón韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股g)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股