文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实苏三起解的故事，苏三起解的故事简介力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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