万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些不拘于时句式类型，不拘于时句式还原房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(z不拘于时句式类型，不拘于时句式还原ī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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