蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗-惠安汇通石材有限公司

蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗trong>

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。