OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此随性是什么意思，女人随性是什么意思(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。随性是什么意思，女人随性是什么意思”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们随性是什么意思，女人随性是什么意思非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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