饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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