饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(科长相当于什么级别？qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(科长相当于什么级别？fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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