导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克p>

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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