5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现(xià六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思n)明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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