万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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