5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.7先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案1％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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