饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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