5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的为什么风流女人看指甲124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(s为什么风流女人看指甲ī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是为什么风流女人看指甲机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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