文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(f手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图áng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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