万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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