导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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