万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(ch梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市í)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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