文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸ng>2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。