万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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