万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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