导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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