导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(c一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十héng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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