导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少trong>

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lá布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少i)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少alt="中国户(hù)均几套(tào)房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。