近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经(什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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